Simulador · Habitação
Calculadora de Mais-Valias de Imóveis 2026
Estime a mais-valia e o IRS a pagar na venda de uma casa ou terreno, com os coeficientes de desvalorização da moeda de 2026 e o efeito do reinvestimento.
Venda
Compra
Rendimentos do agregado em 2026
Reinvestimento
Estimativa
IRS adicional sobre a mais-valia—
- Coeficiente de desvalorização
- —
- Valor de aquisição corrigido
- —
- Despesas e encargos dedutíveis
- —
- Mais-valia
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- Valor tributável (50%)
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- IRS estimado
- —
- Encaixe líquido (venda − despesas − IRS)
- —
Como é feito o cálculo
Mais-valia = valor de venda − (valor de aquisição × coeficiente de desvalorização da moeda) − despesas de compra − obras de valorização dos últimos 12 anos − despesas de venda (arts. 44.º, 50.º e 51.º do CIRS). O coeficiente só se aplica se passaram mais de 24 meses e vem da Portaria n.º 457/2026/1 (ex.: 1,22 para 2016; 1,00 para 2025).
Tributação: para residentes, só 50% do saldo é tributado (art. 43.º, n.º 2), somado aos outros rendimentos e sujeito às taxas progressivas do IRS. Calculamos a diferença entre o IRS com e sem a mais-valia, usando o rendimento coletável de trabalho (bruto − dedução específica de 4 587,09 € ou as contribuições, se superiores) e os escalões de 2026 com a redução da Lei n.º 64-B/2026. Na tributação conjunta aplica-se o quociente conjugal.
Reinvestimento (art. 10.º, n.º 5): ao vender a habitação própria e permanente e reinvestir noutra com o mesmo fim, a mais-valia fica excluída na proporção do valor reinvestido face ao valor de venda deduzido do crédito amortizado.
Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 não estão sujeitos a mais-valias.
O que esta estimativa não considera
- Deduções à coleta e mínimo de existência no cálculo do IRS total (só afetam o imposto sobre os outros rendimentos).
- Reinvestimento em seguros ou fundos de pensões (maiores de 65 anos), exclusão por amortização de crédito da habitação própria com venda de imóvel secundário, venda ao Estado e imóveis com apoio público não reembolsável.
- Não residentes, heranças e doações (valor de aquisição = valor do Imposto do Selo) e imóveis afetos a atividade empresarial (categoria B).
Fontes oficiais
Aviso. Os resultados são estimativas para fins informativos, calculadas com as regras em vigor a 1 de novembro de 2026, e não constituem aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro. A legislação pode mudar e cada situação tem particularidades que este simulador não capta. Confirme sempre no Portal das Finanças, na Segurança Social ou junto de um contabilista certificado antes de tomar decisões.